Por: Kênio de Souza Pereira- Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Diretor da Caixa Imobiliária Rede Netimóveis, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
No decorrer deste ano recebi e-mails de leitores surpresos com prejuízos que tiveram com a compra de imóveis, apesar de terem solicitado a um conhecido para “dar uma olhada no contrato”, como se fosse possível analisar uma transação imobiliária com uma simples leitura, sem maior aprofundamento.
Diante da drástica redução do percentual dos imóveis usados que podem ser financiados através da CAIXA, que até 15 de abril financiava 90%, que depois caiu para 80%, mas que a partir de 04 de maio passará a financiar apenas 50% nas operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que viabiliza imóveis até R$750 mil, vemos que milhares de compradores correm o risco de descumprir o Contrato de Promessa de Compra e Venda, pois contavam que teriam acesso a um valor maior para quitar o imóvel.
Quanto aos imóveis que não se enquadram no SFH, pois superam o limite de avaliação de R$750 mil, a CAIXA reduzirá o percentual de 70% para apenas 40% do valor do bem, sendo aplicável no caso as regras do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que utiliza recursos sem qualquer relação com a Poupança e o FGTS.
CONTRATOS SÃO ASSINADOS SEM REFLEXÃO – DISTRATOS GERARÃO PREJUÍZOS
O problema é que geralmente os compradores não refletem sobre as possíveis mudanças que ocorrem no mercado, sendo que já eram previsíveis algumas alterações nos financiamentos imobiliários, diante do desaquecimento da economia, agravamento do desemprego, da inadimplência e com o aumento dos saques na Caderneta de Poupança, que no primeiro trimestre de 2015, perdeu R$23,230 bilhões, de acordo com informações do Banco Central. A poupança passou a remunerar o poupador abaixo da inflação e assim foi agravado o problema de funding, pois esta é a principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário.
Diante desse cenário aumentarão os distratos contratuais, pois muitos compradores não conseguirão quitar a parcela final do preço ajustado. Essa situação serve de alerta para quem comprou imóvel na planta, pois diante da situação de pessimismo que tem prevalecido na economia, provavelmente ocorrerá novas limitações em relação aos imóveis novos. Certamente, o Governo deixou essa providência para depois para evitar o agravamento do desemprego no setor de construção civil que tem dispensado milhares de trabalhadores nos últimos meses.
COMPRA DO IMÓVEL SEGURA EXIGE ASSESSORIA
A compra ou a venda de um imóvel é um negócio altamente seguro, e, é isento de fatores que atingem outros investimentos, como a liquidação de bancos e volatilidade das bolsas, que fazem o nosso dinheiro virar pó da noite para o dia.
Ocorre que sempre vemos compradores com pendências que poderiam ser evitados, os quais causam prejuízos e aborrecimentos. Dentre os principais, destacamos problemas como: a documentação que impossibilita a transferência da propriedade; o pagamento de multa rescisória de 20% do valor do imóvel; por não conseguirem obter a posse do bem; ficaram sem casa ao darem seu a moradia que habitavam como parte de pagamento; o prejuízo de 6% da comissão da venda que foi cancelada. Enfim, tudo isso poderia ser evitado. Mas certamente, a “olhada no contrato” é um vício típico de quem desconhece ou não reconhece o trabalho profissional, pois quem respeita o conhecimento alheio, adquirido em cursos e estudos no decorrer de décadas de investimento de tempo, dinheiro e experiência, não espera que um profissional especializado pare seu trabalho, para se empenhar na análise de uma transação que envolve milhares ou milhões de reais, mediante solicitação de “quebra meu ganho”.
Escrevo isso em defesa das acusações feitas por compradores e vendedores que chamaram de incompetentes seus “amigos conhecedores”, sejam eles contador, advogado trabalhista ou tributarista. Pior, alguns acusam o corretor de imóveis como se fosse culpado. Não cabe ao corretor ou ao construtor que ganha com a venda, criar dúvidas em áreas que cabe ao comprador/vendedor buscar assessoria profissional, mediante justa remuneração.
Como advogado especializado em direito imobiliário já esclareci em dezenas de artigos que a transação imobiliária é um excelente negócio. Mas nunca aceitaria ser contratado para fazer a contabilidade de uma empresa, a defesa trabalhista ou um planejamento tributário, pois os profissionais citados acima são mais aptos do que eu nessas matérias. Meu trabalho seria ruim, se comparado ao expert que foca uma área. Da mesma forma, não se consulta com um cardiologista sobre um problema de visão ou ortopédico.
A postura de ignorar orientação especializada é que gera risco. Por isso, quem domina o tema nunca deve dar dica por telefone ou uma “olhada”, pois quando surge o problema, a culpa acaba sendo daquele que somente deveria dar assessoria de maneira completa e não uma dica descompromissada. Na emoção o comprador esquece que ele dispensou uma orientação adequada e cuidadosa, que visse o lado dele, que é antagônico ao do vendedor.