Cadê a bolha? Ilusão para quem não entende de imóveis
Fundamentos garantem desaceleração lenta e pontual dos preços
No decorrer de 2011 a 2013 presenciamos diversas pessoas, inclusive economistas ligados ao setor bancário e acionário, torcendo para que ocorresse um desastre no mercado imobiliário, pois alegavam que explodiria uma bolha. Em diversos artigos que publiquei na imprensa nos últimos três anos, afirmei que alguns “especialistas” estavam aproveitando o problema ocorrido em 2008 nos Estados Unidos para alardear sobre um risco que não tem qualquer relação com o Brasil. Enfim, o tempo passou e como sempre ocorreu, repetiu-se o ciclo, ou seja, os imóveis de tempos em tempos passam normalmente por períodos de alta e depois de baixa. Isso é histórico, nada de novo, exceto para quem não tem experiência no setor.
O QUE É BOLHA?
Muitos foram os que disseram que os preços despencariam em 2012 e 2013, com base em diagnósticos sem qualquer fundamento, pois comparam os preços de imóveis em Miami com os praticados no Brasil para justificar que os valores aqui são astronômicos.
Primeiramente, a maioria ignora o que seja realmente “bolha imobiliária”.O que gera “bolha” é o crédito que permite a compra do que a pessoa não tem condição de pagar. Nos EEUU qualquer um tinha crédito em abundância, mesmo sem possuir rendimentos como é exigido no Brasil. Assim, as crescentes hipotecas imobiliárias geraram um endividamento excessivo. Quando ocorreu a redução da disponibilidade de dinheiro fácil o ritmo da economia diminuiu. Nesse momento, os devedores não conseguiram pagar as prestações, os bancos executaram as garantias que são os imóveis. Ao tomar milhares de imóveis abarrotaram o mercado para vendê-los e os preços destes despencaram em 2008.
Por isso, os preços em Miami estão tão baixos, ou seja, os preços no Brasil realmente subiram, mas se comparados com as 100 cidades mais caros do mundo, os valores estão razoáveis. Os EEUU entram na lista com 40 cidades com imóveis mais baratos do mundo. Portanto, comparar Brasil com EEUU não é muito lógico.
Esses analistas pecam ao ignorarem que o preço atual dos imóveis em Miami representa 1/5 do valor que era praticado em 2008, ou seja, o preço lá é que está muito barato. Em 2007 se construía nos EEUU sete vezes mais que se constrói hoje e os bancos emprestavam até mais de 100% do valor do imóvel dado em hipoteca, sendo que o crédito imobiliário era superior a 50% do PIB americano.
No Brasil a situação é totalmente diferente, pois o crédito imobiliário em 2007 correspondia a 1% do PIB. Entretanto, com redução dos juros e a ampliação do prazo de financiamento o crédito imobiliário já supera a 5% do PIB. Logicamente, ao quintuplicar o número de compradores os preços que estavam paralisados até 2005 subiram.
No Brasil os bancos financiam em média 60% do preço do imóvel e são mais rigorosos para emprestar, sendo a inadimplência nesse setor mínima, pois a alienação fiduciária a inibe. O mutuário pode perder a propriedade com apenas 8 meses de atraso e isso torna a compra mais responsável.
DESCONTOS PONTUAIS SÃO COMUNS EM QUALQUER NEGÓCIO
Logicamente, nos locais onde ocorreu a edificação em excesso há margem para negociação, especialmente com quem detém muitas unidades. Sempre foi normal um desconto de 5 a 15%, especialmente, num período de economia desaquecida. Mas isso está longe de ser uma “bolha” onde os preços caem mais de 50%.
Há casos preocupantes no setor empresarial, em locais mais sofisticados, pois alguns construtores lançaram empreendimentos comerciais e shoppings com base na euforia, num clima de economia aquecida e agora, quando os entregou, o país tem outro cenário.
Diante da baixa remuneração das aplicações financeiras, achatada pela taxa de administração que os bancos faturam e o alto risco da Bolsa de Valores, os imóveis continuarão a ser um bom investimento em 2015, especialmente, quando geram aluguel que consiste numa renda extra.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599